設備要件の調査（消防法）
住宅やオフィスを民泊として利用する場合、適用される消防法の要件が変更されることがあります。また、必要となる消防設備もより厳格になる可能性があります。
これは、住宅やオフィスは通常、特定の人のみが出入りする施設であるのに対し、宿泊施設として利用する場合には、不特定多数の人が出入りすることになるため、火災警報や避難に関するリスクが高まるためです。
消防設備が消防法の要件に適合しているかどうかは、消防署による現地検査を受けて確認されます。検査に合格しない場合、許可申請時に必要となる「消防法令適合通知書」を取得することができません。そのため、事前にすべての要件を十分に確認し、必要な設備を整備することが重要です。
特定防火対象物とは
消防法では、建物は用途によって分類されます。
人の出入りが多い建物は火災リスクが高いため、「防火対象物」として扱われ、所定の消防設備の設置が義務付けられています。
その中でも、飲食店や劇場など不特定多数の人が出入りする施設は「特定防火対象物」として分類され、より厳しい消防規制が適用されます。
民泊などの宿泊施設も、不特定多数の人を受け入れるため、「特定防火対象物」（消防法施行令別表第1第(5)項イ：旅館・ホテル・宿泊施設等）に該当します。
一方、戸建住宅は防火対象物には該当せず、マンションは防火対象物ではあるものの「特定防火対象物」には該当しません。
そのため、戸建住宅やマンションを民泊として利用する場合、消防法上の用途変更に該当する可能性があり、必要となる消防設備の要件が厳しくなる場合がありますので注意が必要です。
防火対象物（特定防火対象物）に該当するかどうかは、建物全体のうち民泊用途として使用される割合によって判断されます。以下で具体的に説明します。
① 戸建住宅の一部を民泊として利用する場合
1）民泊部分が建物全体の50％以下かつ50㎡以下の場合
この場合は引き続き「一般住宅」とみなされるため、原則として新たな消防設備の設置は不要です。
2）民泊部分が建物全体の50％以下で、かつ50㎡を超える場合
例えばマンションの空き部屋の一部を民泊として利用する場合、建物は「特定複合用途防火対象物」（消防法施行令別表第1第(16)項イ）として扱われます。
3）民泊部分が建物全体の50％以上の場合
この場合、建物全体が「旅館・ホテル・宿泊施設等」（消防法施行令別表第1第(5)項イ）として扱われます。
② マンション・ビルの一部を民泊として利用する場合
使用割合に関わらず、「特定複合用途防火対象物」（消防法施行令別表第1第(16)項イ）として扱われます。
用途が (5)項イ または (16)項イ に変更された場合、設置が必要な消防設備の基準はより厳しくなります。
以下に主な消防設備を説明します。
1. 消火器
- 建物の延べ床面積が 150㎡以上 の場合、消火器の設置が必要です。
- また、地下階無窓階3階以上の階については、面積が 50㎡以上 の場合でも設置が必要になります。
2. 自動火災報知設備
民泊として使用するすべての区域に 自動火災報知設備 を設置する必要があります。
注意：「特定一階段等防火対象物」
民泊部分が 3階以上 にあり、かつ 避難経路となる屋内階段が1つしかない場合、
「特定一階段等防火対象物」として扱われます。
この場合、建物全体（民泊部分以外も含む）に自動火災報知設備を設置する必要があります。
すでに建物全体に設置されていれば問題ありませんが、後から他の住戸すべての同意を得て設置するのは現実的に非常に難しく、その場合は民泊営業を断念せざるを得ない可能性があります。
さらに、火災報知設備の受信機についてもより厳しい要件があり、「再鳴動式受信機」の設置が必要になります。
この再鳴動式システムは 1997年以降の基準であるため、1997年以前に建築された建物では特に注意が必要です。
また、竪穴区画（階段部分）の煙感知器についても、
従来：15mごとに1個
現在：7.5mごとに1個
へと設置基準が厳しくなります。
これらはすべて追加費用が発生するため、3階以上で民泊を運営する場合は特に注意が必要です。
マンションの場合
建物全体の面積が500㎡以上（地下または無窓階は300㎡以上）であれば、消防設備の設置はもともと義務付けられているため問題ありません。しかし、500㎡未満（地下または無窓階は300㎡未満）の場合は注意が必要です。
1）延べ床面積が300㎡未満の場合
民泊部分のみに自動火災報知設備を設置すればよいとされています。
この場合は 簡易型（無線式）設備 を使用でき、比較的低コストです。
2）延べ床面積が300㎡以上500㎡未満で、民泊部分が10％以上の場合
建物全体に設備を設置する必要があります。
また、無線式設備は使用できないため費用が高くなります。
さらに、11階以上のマンションでは 11階以上のすべての階と部屋に自動火災報知設備の設置 が必要です。
大型建物の場合には、自動スプリンクラー設備や漏電火災警報器などの設置が必要になる場合もあります。
3. 避難器具
民泊施設が2階以上地下階にあり、かつ 収容人数が30人以上 の場合、避難器具の設置が必要です。
また、「特定一階段等防火対象物」に該当する場合は、収容人数10人以上でも設置が必要です。設置数は、収容人数が100人増えるごとに1台追加します。
4. 誘導灯
誘導灯は主に以下の3種類があります。
- 避難口誘導灯
- 通路誘導灯
- 誘導標識
原則として、すべて設置する必要があります。
ただし、室内から直接避難口が見える場合や、避難口までの距離が近い場合は設置が不要になる場合があります。
マンションの場合
- 誘導標識：すべて設置が必要です。
- 避難口誘導灯・通路誘導灯：地下階無窓階11階以上に設置されていない場合は追加設置が必要です。
東京都の特例
東京都では、100㎡以下の居室の出入口については避難口誘導灯の設置義務が免除される場合があります。
5. 防火管理者の選任
建物全体の収容人数が 30人以上 の場合、防火管理者を選任し届出を行う必要があります。
各事業所・各テナントごとに防火管理者を選任する必要があるため、建物全体で1名のみでは足りません。
収容人数の計算方法
- 洋室：ベッド数 ＋ 従業員数
- 和室：（面積 ÷ 3）＋ 従業員数
防火管理者の資格
原則として、防火管理者は講習を受講する必要があります。
防火管理者には甲種乙種の2種類があります。
甲種：建物面積 300㎡以上
乙種：建物面積 300㎡未満
ただし、民泊部分の収容人数が30人未満の場合は乙種でも可能です。
講習期間
甲種：2日間
乙種：1日
小規模民泊の場合は 乙種資格の取得を推奨します。
また、建物が 地上3階以上 の場合は、建物全体の 統括防火管理者 を1名選任し届出を行う必要があります。